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百万站官网资料-未经配偶同意夫妻一方独自卖房有效吗?

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未经配偶同意夫妻一方独自卖房有效吗?
来源:中国新闻网

未经配偶同意,共有人可以出卖二手房屋吗?

解答:如果房主的房屋是在婚前购买的,则属于房主的婚前财产,不需要配偶的同意。若是在婚后购买的,属夫妻共同财产,则一定要有配偶同意的书面证明。

问:如果未经配偶同意,房屋就已--,买卖合同是否具有法律效力?

解答:假设房屋属于夫妻共同财产,如果未经房主的配偶同意而签约,则该合同属于无效合同。如果在签订合同的过程中你没有任何过错(你不知道房屋属夫妻共同财产,且尽到了合理的审查义务),并且合同中有关于房主违约,应双倍返还定金的约定,那么房主应按合同的约定,双倍返还定金。因为按照法律规定,尽管合同已被撤销,但合同中的违约条款仍然有效,可单独适用。

问:如果未经配偶同意,房屋就已--,并且房屋已经过户,购买人是否拥有房屋所有权?

解答:若房屋已经过户,购买者只要主张不知道房屋为夫妻共同财产,也就是说购买者属于善意第三人,那么购买者应然拥有房屋的所有权。

《中华人民共和国物权法》第106条规定:无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。记者边琦

(来源:半岛晨报)

摘要:夫妻一方擅自卖房不能绝对定论为无效或有效,须综合判断。如果房产登记在一人名下,购房人与卖房夫妻也不熟悉,判断该买卖行为有效一般不以经过夫妻双方同意为条件。如果房产登记在二人名下,判断该买卖行为有效一般要以经过夫妻双方同意为条件,举证责任在购房人,即购房人要有证据证明夫妻双方同意为条件,即应以购房人是否善意、有偿作为条件。同时,对于合同的有效无效也可以引用合同法52条进行排除判断。
关键词:夫妻共同财产 善意第三人 表见代理 家事代理 无权处分房屋买卖合同效力

一、引言:
近日,一女士询问,婚后购房由于丈夫缴了大部分房款,要求在产权证上只登记他的名字,并说婚姻法规定婚姻关系存续期间获得的财产归夫妻共同所有,所以写不写妻子的名字都改变不了这房子是两人共同所有的事实,就是离婚也是一人一半,想想也有道理,不知对否?
回答:
第一,婚姻法确有规定,也正如你丈夫所说,但是如果他擅自将房出卖或是抵押,你是不是就能以未经你同意主张出卖或抵押无效呢?有时可能有效,有时可能无效,如果购房人有理由相信卖房是夫妻共同意思表示时就有效,反之无效。所以最稳妥的办法就是将房屋登记在两个人名下。
另外,也不是把名字登记在两个人名下,其中一方私自卖房该合同就绝对无效。比如购房人有理由相信其中一方卖房已获得另一方授权时,比如有--授权委托书,提供--原件等,该合同有效。并且就目前二手房的交易程序而言,并没有要求作为共同财产所有人的夫妻双方必须在房屋买卖协议上共同签字,也没有要求在过户时必须共同到场,这是一个漏洞。作为夫妻,只要一方有偷卖的念头,拿到另一方的--、户口簿和房产证等,是很容易的事情。(此种情况不是本文探讨范围)
所以夫妻双方要从法律上去防范所有的风险是不现实的,毕竟夫妻之间要有最大的诚信。一单合同要有诚信规则约束,何况是两个人以一生时间来履行的婚姻之约呢!
第二,提醒购房人,最稳妥的办法,为避免官司,购买二手房时,应征得售房夫妻双方的同意,最好要求夫妻双方当面签字、共同到房管部门去办理产权过户手续;如果售房夫妻无法同时到场,可以要求其办理公证等手续,以避免假冒共有人签名骗取房产证的现象。

二、案例
案例1
2000年,王某与高某系同事,单位分配给高某一处小双室住房,此房已参加房改但产权证还未下发。2000年初,王某与高某约定:房价11万元,2001年10月31日前办理完更名过户手续,王某承担一切费用。协议签订后,王某先付了10.9万元并于2000年8月8日进住,余款1000元待过户。 2005年4月,房产证下来,房主名仍为高某。王某得知,要求高某办理更名过户手续。高某却反悔了,不同意更名,也不要王某欠的1000元房款。
于是,王某将高某起诉到法院,要求高某协助办理产权过户手续。诉讼中,高某已经离异的妻子厉某也以第三人身份参加诉讼,并认为高某出卖房屋时未经厉某同意,高某出卖夫妻共同房产的行为无效。
依据法律规定,夫妻一方未经另一方同意出卖房产,他人有理由相信出卖方有权出卖时买卖协议有效,因此高某与王某间的住房买卖合法有效。一审判决
高某协助王某办理房屋产权过户登记手续。判决后,高某和厉某均不服判决上诉至沈阳市中级人民法院。法院以上诉人的主张没有法律依据,作出了维持原判,驳回上诉的终审判决。
案例2
合肥的马老太回娘家去了趟上海,转回家时竟发现自己家的房子已经换了主人。原来,马老太的老伴陈某趁着她省亲之际,将房屋卖给了张某!陈某平日嗜赌成性,几将所得房款挥霍一空,马老太气愤至极,一纸诉状告上法庭,要求确认房屋买卖合同无效。
马老太的代理人提出:该房屋系马老太与陈某共有财产,根据法律规定,夫妻一方处理共有财产时,须经对方同意,现陈某未经马老太同意,擅自将房屋--,其合同行为应无效。张某的代理人反驳道:陈某虽然没有马老太的授权委托书,但是他持有单位开具的证明和马老太的--原件,所以张某应为不知情的善意第三人,根据有关司法解释,夫妻双方未达成一致意见不得对抗善意第三人,该买卖合同合法有效。
法院一审判决确认合同无效,张某不服,提出上诉,二审法院维持原判并主持双方达成调解:房屋所有权归马老太夫妻,马老太夫妻将所得房款返还张某,并补偿张某因房屋过户而花费的费用。
案例3
王某与罗某某系夫妻关系,二人婚后建私房二层,取得了房屋所有权证及土地使用证陈某经中间人拾某某、唐某某介绍与王某签订了购房协议书,王某将此房以100000元的价格--给陈某,双方约定了付款方式及变更登记手续的日期及费用的承担,中间人拾某某、唐某某均在协议上签了字,但罗某某未签字,也不在场。协议签订后,陈某付给王某56000元,但房屋一直未交付。之后陈某夫妻俩还与王某共同去咨询办理房产过户手续等事宜。但罗某某知道王某卖房后,提出了异议,导致双方发生纠纷,使协议未能继续履行。后陈某一纸诉状将王某告上法庭,要求王某继续履行协议。后王某之妻罗某某以有独立请求权的第三人身份参加诉讼,要求法院确认该购房协议无效。
法院审理后认为,原、被告及第三人诉争之房屋为被告和第三人共同共有,共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,应为无效。法院遂判决原被告所签订的购房协议无效,被告王某返还原告陈某所付房款56000元及相应利息。
这是一起典型的单方面处理夫妻共同财产的案件,从原、被告双方提供的证据进行分析,被告王某将属于夫妻共同财产的房屋--给原告陈某,虽然双方签订了书面协议,但未有该房屋的共有人罗某某的签名,而中间人唐某某出庭作证时也认可罗某某在签订协议时不在场,后来罗某某知道实情后,曾因价格问题不愿卖房。据此可以看出,被告王某明知所处分的房屋为夫妻共同财产,在未征得共有人罗某某同意的情况下擅自处分该房屋,事后也未征得共有人罗某某的追认,其处分行为应为无效。原告提出的罗某某知道王某卖房并同意的理由,无证据证实,法院不予采信。
案例4
原告:洪晶,妻子
被告:杜峰,丈夫
被告:购房人,江伟
洪晶和杜峰是夫妻关系,诉争房系被告杜峰婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋,该房屋的权属证书登记在杜峰名下。被告杜峰在夫妻间存在矛盾且原告不知情的情况下,擅自将属于夫妻重要财产的婚房卖予他人。
法院认为,在夫妻关系存续期间,一方非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理时,双方应协商取得一致意见,而案件中,被告不仅侵害了原告作为诉争房共有人的合法权益,而且在房屋买卖过程中,二被告为了少付过户费,恶意串通、虚构房屋买卖协议的行为损害了国家利益。据以上理由,法院认为二被告的买卖行为应被认定为无效。
由于杜峰在卖房时故意隐瞒原告不知情及夫妻有矛盾的事实,致使江伟买房后难以实际享有购房人的权利,因此给江伟造成的损失应由杜峰全部承担。据此,法院一审判决二被告间的房屋买卖协议无效;诉争房的所有权变更至被告杜峰名下,过户费由杜峰承担;被告江伟在判决生效10日内,将房屋腾交给原告夫妇,同时,杜峰将买房款、过户费等返还江伟,并给付相应利息。
案例5
2004年12月27日,兴化市戴窑镇发生过一起丈夫背着妻子卖房的官司,当地法院最终判定:该房屋买卖行为无效。
类似的官司何以会出现不同的判决呢?法院对房屋等不动产买卖类案件的判决主要有两种倾向。
一种是倾向于保护静态所有权,即保护交易中房屋原所有者的利益,判决的结果通常是判定交易活动无效。这种倾向可以有效防止房产交易中的恶意串通现象,但容易损害善意无过错的买方的利益。
另一种是倾向于保护动态的交易权,即保护交易活动本身,判决的结果通常是判定交易活动有效。这种倾向可以有效阻止在不动产交易中,不动产原所有者随意反悔等现象。

三、夫妻一方擅自卖房的效力
(一)除了一般公民,甚至是一些法律人士也误认为未经夫妻双方同意一方擅自卖房绝对无效,其理由如下:
1.婚姻法第十七条规定:夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,归夫妻共同所有:(一)工资、奖金;(二)生产、经营的收益;(三)知识产权的收益;(四)继承或赠与所得的财产;(五)其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。
第十九条规定:夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的,适用本法第十七条规定。虽然产权证上只登记有一人名字,但该房产为其婚后取得属于共同财产,夫妻任何一方处分共同财产,必须经过另外一方的同意才可以。
据上可知,婚姻关系存续期间一方或双方购置的房屋归双方共同所有,不管产权证上登记是夫或妻的名字,除非双方另有协议,夫妻双方一般对房屋享有共有产权。
2.最高人民法院关于《民法通则》若干问题意见第八十九条规定:共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。
3.《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第四款规定:共有房地产,未经其他共有人书面同意的,不得转让。
4.至于善意取得规则,因标的系不动产,不宜适用善意取得制度
5.不适用家事代理制度。
家事代理是指配偶一方本无代理权,在与第三人就日常事务实施一定的法律行为时,推定享有代理配偶行使权利的权利。也就是说,一般情况下,家庭对外发生法律关系时,可以由一方做主,夫妻中任何一方可以不经另一方的同意,而以家庭的名义对外发生法律关系,另一方对此则需承担民事法律责任。
最高人民法院关于婚姻法的司法解释(一)第十七条第一款规定:“夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的,因日常生活需要而处理夫妻共同财产,任何一方均有权作出决定。”这是我国关于家事代理制度的规定,但该规定将家事代理仅限于日常生活需要,比如:在日常生活中,夫妻中任何一方都可以以家庭的名义购买家用电器、订阅报纸、签订房屋租赁协议等等,无限扩大家事代理的范围有可能损害夫妻人格的独立性。
《民法通则》规定,在我国享有民事权利能力和承担民事义务的主体唯有公民(自然人)和法人。也就是说,夫妻作为一个整体不是一个独立承担民事责任的民事主体,夫或妻虽然结成了夫妻,但他们各自具有独立的人格,非依法律的规定,不对外共同承担法律责任。涉及到夫或妻卖房这一房地产交易的重大财产事项,不属于“日常生活需要”,不适用家事代理,需要经双方同意。
由上可知,未经共有权人同意,擅自买卖房屋的行为无效。
(二)为了保护买受人的合法权益,应以购房人是否系善意、有偿作为判断未经夫妻双方同意一方擅自卖房合同效力的条件,只要购房人要有证据证明夫妻双方同意,该合同有效。理由如下:
1.最高人民法院关于《民法通则》若干问题意见第89条第二项还规定:第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。也就是说,只要第三人与出卖人之间的交易是正常的真实的交易,双方没有恶意的有蓄谋的转让该财产,第三人是基于对出卖人所有权公示的信任,以合理的价格,善意的购买了也履行了自己的义务,那么,出卖人与第三人之间的购买协议就是有效的,受法律保护的。
有人认为,构成善意有偿取得应当具备两个条件:一是买受人须善意无过失且为有偿取得;二是不动产已经办理了产权登记。符合这两个条件,该交易行为应是有效的。笔者认为,不能随意缩小对“取得”的解释,即认为只有办理了产权登记才叫取得,合同才因此有效,只要具备善意,有偿即可,此种观点可结合以下婚姻法司法解释的精神来理解。
2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》的规定,婚姻法“夫或妻对夫妻共同所有的财产,有平等的处理权”的规定,应当理解为:(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的,因日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有权决定;(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
卖房自然是属于因非日常生活需要而对夫妻共同财产所做的重要处理决定,如果购房人有证据证明或者有充足的理由相信房屋出卖人虽个人行使卖房行为,可是该行为是基于其夫妻双方同意意思表示的,你可以以此为理由要求法院认定该合同是有效合同。笔者认为,联系到《民法通则》若干问题意见89条,有理由相信卖房系夫妻双方共同意思表示,也即表明了购房人即为善意第三人。
善意第三人制度是民法中的一项重要的制度,但目前我国现行法律中对此没有明确规定。全国人大常委会公布的物权法草案在此方面作出了明确规定和突破。草案第111条规定,无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回,但符合下列情形的,受让人即时取得该不动产或者动产的所有权:(一)在受让时不知道或者不应当知道转让人无处分权;(二)以合理的价格有偿转让;(三)转让的财产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人;(四)转让合同有效。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
至于前文所述观点,善意取得规则,标的仅限动产。标的如属不动产,不宜适用善意取得制度。也仅是法律上的理论,现行法律上对此并无明文规定。
3. 有人认为可以引用合同法中的表见代理来论证此类合同的有效与无效。
《合同法》规定“行为人没有代理权,超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效”。表见代理是指行为人虽然没有代理权,但相对人客观上有正当理由相信行为人有代理权,并与其进行法律行为,该法律行为的后果直接由名义上的被代理人承担的代理形式。
合同法规定的表见代理属于无权代理。构成表见代理须具有三个要素:一是行为人(代理人)实施了无权代理的行为,;二是相对人(善意且无过失)依据一定的事实或理由,相信行为人(代理人)具有代理权,在此基础上与行为人(代理人)签订合同,;三是.行为人(代理人)同相对人之间的民事行为,具备民事法律行为的一般有效要件和代理行为的主要特征。使善意第三人相信无权代理人是具有代理权的资格或能力的。
与家事代理相比,表见代理对相对人设置了一定的注意义务,不能仅以“他们是夫妻,卖房这样的大事应当知道”作为“有理由相信”的内容,否则就与家事代理未加区别。部分法院仅凭是夫妻,就推断购房人“有理由”相信卖房是夫妻俩的共同意愿,依据明显不足。
因此依该规定相对人还须举出其他证据才能证明其“有理由相信”。何种证据能证明卖房是夫妻双方共同意思表示呢?也就是证明夫妻双方均同意呢?如果夫妻房产手续均为一人名下,购房人在不知卖房人夫妻是否协商一致情况下,有理由相信夫妻出卖共有房屋是其共同意思表示,如果其交易不违反国家法律,符合表见代理特征,表见代理行为成立,无须要求非产权证上的夫妻一方出具书面同意--手续。再如签合同的行为,付款的行为,实际占有、使用房产的行为,均可视为卖房获得了夫妻双方的同意。
关于是否有理由相信系夫妻共同意思表示这一问题,主要应从中国的实际国情出发进行分析。中国夫妻之间的独立性与西方是不可同日而语的,夫妻一方处理重大财产而另一方不知情的情况是非常少见的,除非夫妻关系不正常或有重大特殊原因。日常生活中,人们都习惯将夫或妻一方处理财产的行为视为夫妻共同意思表示。司法实践中通常将两种情况排除在“知情”之外:一是夫妻关系处于长期矛盾之中,甚至为离婚作准备或处于离婚诉讼之中的;二是一方长期外出,而又与家庭失去通讯联系的。当然,这两点都必须有充分的证据加以证明。
4.如何解决房地产法与民法、合同法之间的法律冲突。表面上冲突,实际不然。
其一,有人认为《城市房地产管理法》第三十七条第(四)项规定,共有房地产未经其他共有人书面同意的,不得转让。该条款属于强制性规定,当事人之间的约定如果违反此规定当属无效。
笔者认为,对该条款中“共有人”的理解,是解决该案房屋买卖合同效力这一问题的关键。对该条款中“共有人”的理解不外乎以下两种:一是产权证上明确载明的共有人,不包括未经登记的实际共有人;二是包括其他法定的、约定的实际共有人。
首先,从立法本意来看,《城市房地产管理法》是城市房地产的登记、交易等方面的行为规范,产权证是一种权利凭证,具有公示的效力,其是将物权正确性通过法律认可的形式反映出来,登记簿上记载的不动产物权应该是正确的物权,即产权证上的产权人及共有人的情况应该是真实的。如果人们总是在产权证上作虚假的登记,市场秩序必将混乱,产权证的公示功能必将得不到应有的发挥,在有产权证的情况下,人们应该无需依据其他凭证就能判断权利人,这样才能有利于交易的安全和便捷。
其次,从交易双方的利益平衡来看,如果取后一种理解,则势必加重第三人的注意义务,导致交易双方的权利义务不对等、不公平。按照旧的《婚姻法》,夫妻关系存续期间所购房产是夫妻共有财产没错,而按照现行的《婚姻法》却不是。现行的《婚姻法》规定:夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有,没有约定或者约定不明确的,才依法确定为共同所有或夫妻一方所有,所以夫妻存续期间所购的财产并非理所当然地为夫妻共有财产,由于法律适用中的惯性作用,人们往往容易忽视这一点。夫妻共有财产尚且如此不确定,更不用说实践中存在的其他法定的、约定的共有,如父子共有、兄弟共有、朋友共有。
为叙述方便,我们且把未在产权证上登记的实际共有人称为“隐名共有人”,如果我们认为上述《城市房地产管理法》中的“共有人”包括 “隐名共有人”,那么从举证的角度来看,对购房者就不公平,因为卖房者想反悔就能轻而易举地找到理由,或很容易--证据。相反,对于购房者而言,其除了通过房产证的记载对房屋共有情况进行审查外,几乎无法对是否存在“隐名共有人”进行审查,要求购房人尽这样的注意义务显然是苛刻的。
因此,笔者认为,购房者只要对房产证进行了表面的、形式上的审查,就应认为其已尽到了必要的注意义务,也就没有过错。
其二,由于房地产法是下位法(全国人大常委会制定),而民法、合同法、是上位法(全国人大制定),故优先适用民法、合同法的规定。
其三,新法优于旧法是法律适用中的一个基本原则。房地产法规定于1994年,有些规定与后来制定的《中华人民共和国合同法》的“鼓励交易”原则相冲突,已不适应时代的要求。另也应应优先适用婚姻法及司法解释,夫妻一方处理重大共同财产时,他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
5、有人认为夫妻一方擅自卖房可视为效力待定行为,因为合同法第51条针对无权处分行为的效力设有明文规定:无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。因为夫妻一方在婚姻关系存续期间擅自出卖房屋,对于其中属于夫妻对方的房产份额来说是是无处分权的。但是此种观点值得细究。认定是无权处分,也只侵犯了夫妻一方的共同处分权,由此应对其夫妻一方承担过错责任,但这是内部行为,最终确认越权处分行为内部无效,不产生对外效力,但外部有效。
但笔者认为,如何分析夫妻一方擅自卖房的行为,如果以对方方名义卖房,且购房有理由相信卖房人已有相应的权利时,就应作为表见代理处理,合同有效;而如以自己名义卖房时,则是无权处理,即为合同效力待定。


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